O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de expansão expressiva. Em 2024, o volume de crédito imobiliário no país atingiu R$ 186,7 bilhões, uma alta de 22,3% em relação ao ano anterior, com mais de 568 mil imóveis financiados, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mais negócios sendo fechados, porém, significa também mais exposição a riscos que passam despercebidos por quem compra, por quem vende e até por quem intermedeia.

Para o advogado Gustavo Marcon Tosetto, especialista em negócios e direito imobiliário em Santa Catarina, o problema começa na falta de informação. "Negociar um imóvel envolve valores altos e decisões que impactam a vida das pessoas por décadas. A prevenção ainda é o melhor caminho para evitar prejuízos", afirma.

Corretores e imobiliárias não são apenas intermediários

Um dos pontos mais ignorados nas negociações é a responsabilidade legal de corretores e imobiliárias. Muita gente acredita que o papel desses profissionais se limita a aproximar comprador e vendedor, mas a lei vai além.

"Existe uma responsabilidade sobre as informações que são repassadas e sobre a segurança da negociação. É fundamental que o corretor adote medidas para verificar a regularidade do imóvel e das partes envolvidas", explica Tosetto. Quando essa diligência não acontece, tanto o profissional quanto a imobiliária podem ser responsabilizados judicialmente por eventuais danos.

Outro ponto que frequentemente gera conflito é a comissão de corretagem. A regra geral é clara: quem contrata o serviço paga, e o pagamento é devido no momento em que o negócio é concretizado. Na prática, esse custo recai, em geral, sobre o vendedor.

O problema está na falta de clareza contratual, que segue como uma das principais causas de disputas judiciais no setor imobiliário. Definir em contrato as condições de pagamento, o percentual acordado e as responsabilidades de cada parte é o caminho mais seguro para evitar desentendimentos.

Os riscos que moram nas aquisições sem análise jurídica

Por fim, sabe-se que uma parcela significativa dos imóveis no Brasil ainda abriga irregularidades ocultas, e muitos compradores só as descobrem em fases avançadas do negócio – ou pior, após a assinatura do contrato.

Dentre os principais alertas de Tosetto, destaca-se a análise criteriosa dos documentos imobiliários, dos proprietários e das situações fáticas, pois é comum encontrar dívidas, inventários pendentes, restrições urbanísticas, penhoras não averbadas, que escapam de verificações superficiais. Na mesma linha, imóveis de posse, sem matrícula formal ou com irregularidades registrais demandam escrutínio rigoroso: avaliação da origem da posse, tempo de ocupação e riscos de usucapião ou evicção. "Sem essa due diligence completa o comprador pode herdar litígios caros e demorados", alerta o advogado.

Por isso, o acompanhamento jurídico pré-negocial e contratual não é mero acessório, é indispensável para evitar surpresas e litígios.