Planta bonita não basta: o que observar antes de comprar um imóvel

A planta parece espaçosa, os ambientes estão bem decorados e as áreas de lazer chamam a atenção. Mas uma análise mais cuidadosa pode revelar corredores que consomem metros quadrados, quartos que não comportam os móveis representados no material de venda, garagens difíceis de acessar e estruturas que, no futuro, podem elevar os custos do condomínio.

Comprar um imóvel exige, portanto, muito mais do que avaliar a aparência do empreendimento ou comparar o preço por metro quadrado. Localização, segurança, ventilação, posição solar, conforto acústico, funcionalidade da planta, facilidade de manutenção e regularidade jurídica estão entre os critérios que podem determinar a qualidade da experiência de morar — e também a preservação do patrimônio ao longo dos anos.

Para orientar quem está diante dessa decisão, a Cota Empreendimentos, construtora catarinense com 52 anos de atuação no mercado imobiliário, reuniu a experiência de suas áreas técnica e jurídica. O objetivo é chamar a atenção para aspectos que nem sempre são percebidos durante uma visita ou apresentados com destaque nos materiais comerciais, mas que interferem diretamente no uso, nos custos e na segurança da compra.

Segundo o diretor técnico da Cota Empreendimentos, engenheiro Marco Aurélio Alberton, dois apartamentos com a mesma metragem podem oferecer condições de uso completamente diferentes. A diferença começa ainda no planejamento do projeto. “Um apartamento de 100 metros quadrados pode ter dez metros de corredor, que representam uma área pouco aproveitada, enquanto outro, com a mesma metragem, pode distribuir melhor os espaços. O tamanho anunciado, isoladamente, não mostra o quanto daquela área será realmente útil para o morador”, explica.

A planta humanizada pode enganar

Um dos cuidados recomendados é verificar se os móveis apresentados na chamada planta humanizada estão desenhados em escala real. Em alguns materiais, camas, mesas, sofás e armários podem aparecer menores do que suas dimensões verdadeiras, criando a impressão de que os ambientes são mais amplos.

“Uma cama de casal costuma ter cerca de 1,60 metro de largura por dois metros de comprimento. Se ela for representada na planta com apenas 1,20 metro de largura, o quarto parecerá ter uma circulação muito maior do que terá na prática. É importante conferir as medidas dos ambientes e dos móveis, e não apenas olhar a imagem”, alerta Alberton.

Além das dimensões, o comprador deve analisar a distribuição dos cômodos, a existência de áreas perdidas, a abertura de portas e janelas e a possibilidade de acomodar os móveis necessários à rotina da família. O memorial descritivo também deve ser consultado, pois informa quais materiais, acabamentos, pisos, esquadrias e equipamentos serão efetivamente entregues.

Sol e ventilação interferem no conforto

A posição solar é outro aspecto que pode mudar significativamente a experiência dentro do imóvel. Unidades voltadas para o leste recebem predominantemente o sol da manhã. As voltadas para o oeste tendem a ter maior incidência solar à tarde, enquanto as fachadas sul recebem menos insolação ao longo do ano.

Isso não significa, entretanto, que apenas uma orientação seja adequada. O desempenho do imóvel também depende do tamanho das janelas, da espessura das paredes externas, das soluções de ventilação e dos materiais empregados na fachada. Em empreendimentos com mais de uma torre, é necessário observar ainda a distância entre os blocos. Construções muito próximas podem prejudicar a entrada de luz, a circulação do ar e a privacidade.

“A ventilação precisa ser levada em consideração porque muitos apartamentos permanecem fechados durante grande parte do dia. Quando não há circulação de ar adequada, aumenta a possibilidade de umidade e mofo. Por isso, o comprador deve avaliar a posição da unidade, as aberturas, a distância em relação às edificações vizinhas e as soluções previstas no projeto”, orienta o diretor técnico.

Barulho também deve entrar na análise

O conforto acústico costuma ser percebido somente depois da mudança, quando surgem ruídos vindos do apartamento de cima, das unidades vizinhas, das tubulações ou das áreas comuns. Por isso, é importante perguntar previamente quais soluções construtivas foram adotadas para reduzir a transmissão de sons.

Paredes duplas entre unidades, lajes maciças, mantas acústicas sob os pisos, esquadrias adequadas e revestimentos que reduzem ruídos de impacto são alguns dos recursos que podem melhorar o desempenho acústico. “Esses resultados dependem de estudo, compatibilização de projetos, escolha dos materiais e cuidado na execução. Muitas vezes, são características que não aparecem na decoração do apartamento, mas fazem uma grande diferença no dia a dia”, ressalta Alberton.

O trajeto até o apartamento importa

Antes da compra, também vale percorrer — ou imaginar, no caso de um empreendimento ainda na planta — todo o trajeto entre a rua e a unidade. A análise deve incluir o acesso de veículos, a inclinação das rampas, o espaço para manobras, as dimensões das vagas, a circulação nas garagens e a capacidade dos elevadores. Um elevador pequeno pode dificultar o transporte de móveis e equipamentos. Já uma garagem mal dimensionada pode transformar a entrada e a saída do prédio em um problema diário. 

A segurança precisa ser avaliada desde o entorno. Ruas com circulação, acesso facilitado e proximidade de comércio e serviços podem contribuir para a movimentação da região. Dentro do empreendimento, o comprador deve verificar a existência de câmeras, controle de acesso de pedestres e veículos, guarita, iluminação e sistemas que evitem a entrada de pessoas não autorizadas.

Alberton, cita como exemplo,  o empreendimento Cota 365, localizado no Estreito, em que entre as soluções previstas,estão a eclusa de segurança, formada por duas portas sucessivas, o monitoramento dos acessos e o controle de entrada de veículos. O empreendimento também conta com armários inteligentes e sala de encomendas, permitindo que entregas sejam recebidas sem a necessidade de acesso às áreas internas do condomínio.

As obras do Cota 365 tiveram início em junho e seguem dentro do cronograma previsto pela construtora, com prazo total de execução estimado para janeiro de 2030.

Nem toda área de lazer representa vantagem

A quantidade de espaços compartilhados não deve ser o único critério para avaliar um empreendimento. Mais importante é saber se essas estruturas serão realmente utilizadas, se atendem ao perfil dos moradores e quanto custará mantê-las. “É preciso analisar se os ambientes fazem sentido para o perfil dos moradores e se foram projetados de forma segura e funcional. Incluir serviços ou espaços que dificilmente serão utilizados pode apenas aumentar as despesas condominiais”, observa Alberton.

No Cota 365, por exemplo, o planejamento separa as áreas destinadas a crianças dos espaços voltados aos jovens e adultos. No térreo estão ambientes como brinquedoteca e estrutura pet, enquanto os espaços de convivência, salões gourmet e piscina foram distribuídos na cobertura do empreendimento. Segundo Alberton, essa organização busca conciliar segurança, funcionalidade e uso efetivo das estruturas.

Outro ponto frequentemente esquecido é a manutenção do edifício. Equipamentos como condensadoras de ar-condicionado, instalações hidráulicas e elementos de fachada precisam estar posicionados de maneira que permita acesso seguro e economicamente viável. Uma solução que exija trabalho em altura ou técnicas especiais sempre que houver necessidade de reparo pode gerar custos elevados ao proprietário ou ao condomínio.

Histórico da empresa e assistência técnica

Conhecer a trajetória da incorporadora ou construtora é tão importante quanto avaliar o empreendimento. O comprador pode pesquisar obras já concluídas, visitar projetos entregues, conversar com moradores e verificar como a empresa presta assistência técnica após a entrega das chaves. “O imóvel é uma aquisição de longo prazo e, muitas vezes, representa o investimento de uma vida. O histórico da empresa, sua experiência técnica e a qualidade do atendimento no pós-venda ajudam a reduzir os riscos e dão ao comprador referências concretas sobre o que esperar”, afirma Alberton.

A conservação também influencia a durabilidade e a valorização do patrimônio. Assim como um automóvel exige revisões, apartamentos e condomínios precisam de manutenção preventiva. A falta desses cuidados pode provocar desgaste precoce e até comprometer garantias.

Documentação deve ser conferida antes da assinatura

A avaliação técnica precisa ser acompanhada da análise jurídica. De acordo com a advogada Camilla Beiro, da assessoria jurídica da Cota Empreendimentos, a matrícula atualizada é um dos primeiros documentos que o comprador deve solicitar. É nela que constam o proprietário do imóvel e a existência de eventuais ônus ou restrições.

No caso de imóveis prontos, também é necessário verificar se a construção está regularizada e averbada, além de conferir a situação do IPTU e das taxas condominiais. Para imóveis na planta, o principal documento é o Registro de Incorporação, feito no Cartório de Registro de Imóveis. O número do registro e a identificação do cartório devem constar nos materiais de comercialização.

“O comprador deve confirmar se o registro corresponde ao empreendimento que está adquirindo e conferir quem é a incorporadora, qual é o terreno, as características da unidade, suas áreas e as vagas de garagem. Também é possível solicitar ao cartório uma certidão ou o acesso aos documentos que compõem esse registro”, explica Camilla.

Contrato, reajustes e prazo de entrega

Antes de assinar o contrato, o comprador deve verificar se tudo o que foi apresentado durante a negociação está formalmente registrado no documento, incluindo a identificação da unidade, as vagas de garagem, as áreas, os valores, a forma de pagamento e as condições comerciais. Também merecem atenção os índices de reajuste, o prazo de entrega, as penalidades por atraso ou inadimplência, as regras de distrato e as hipóteses de alteração do projeto.

Nos imóveis adquiridos na planta, é essencial compreender como as parcelas serão corrigidas durante a obra. O contrato também pode prever prazo adicional de até 180 dias para a entrega, desde que essa condição esteja redigida de maneira clara e destacada. “O comprador precisa entender não apenas o preço e a forma de pagamento, mas todos os direitos e obrigações que assumirá durante a relação contratual”, destaca a assessora jurídica.

Os dez pontos que devem ser avaliados antes da compra

Ao reunir os principais cuidados citados durante a entrevista, o engenheiro Alberton elenca dez aspectos que o comprador não deve deixar de analisar:

1. Localização e entorno: observar facilidade de acesso, infraestrutura do bairro, comércio, serviços, escolas, mobilidade e perspectivas de desenvolvimento da região.

2. Segurança: verificar as condições do entorno e os recursos previstos no empreendimento, como iluminação, câmeras, guarita, eclusas e controle de acesso de pessoas e veículos.

3. Funcionalidade da planta: analisar se os espaços atendem à rotina dos moradores e se há áreas pouco aproveitadas, como corredores excessivamente longos.

4. Dimensões reais dos ambientes: conferir as medidas dos cômodos e verificar se os móveis apresentados na planta humanizada estão representados em escala correta.

5. Posição solar e ventilação: observar a orientação da unidade, o tamanho das janelas, a circulação de ar, a distância entre as torres e a possibilidade de umidade ou mofo.

6. Conforto acústico: perguntar sobre paredes entre unidades, tratamento dos pisos, esquadrias, tubulações e materiais utilizados para reduzir ruídos.

7. Garagens, elevadores e circulação: avaliar rampas, vagas, espaço para manobras, acessibilidade e dimensões dos elevadores, inclusive para o transporte de móveis.

8. Materiais e memorial descritivo: conferir exatamente o que será entregue, incluindo pisos, revestimentos, esquadrias, acabamentos e equipamentos.

9. Áreas comuns e custos futuros: verificar se os espaços de lazer são seguros, funcionais e adequados ao perfil dos moradores, além de estimar o impacto dessas estruturas no condomínio.

10. Histórico da empresa e manutenção: pesquisar obras concluídas, experiência da construtora, assistência técnica e facilidade de acesso aos equipamentos que precisarão de manutenção ao longo do tempo.

Para o diretor técnico da Cota Empreendimentos, esses critérios ajudam o comprador a ir além da primeira impressão. “O visual é importante, mas o imóvel precisa funcionar na rotina. Localização, segurança, qualidade construtiva, manutenção e histórico da empresa são fatores que permanecem depois que a decoração do apartamento-modelo deixa de ser novidade”, finaliza.