O presente texto foi originalmente escrito e publicado como Artigo na Revista da Advocacia de Rondônia através do link: ((3) Instagram)

Artigo completo com quadros comparativos de cenários distintos e seus respectivos impactos tributários e de risco patrimonial.

✅ Tratamos sobre a Revolução Digital na Fiscalização Imobiliária através da Instrução Normativa nº 2.275 da Receita Federal.

✅ Falamos sobre o Ecossistema de Controle através do CIB e SINTER.

✅ Abordamos sobre a controvérsia jurídica do "valor de referência" e o Princípio da Legalidade.

✅ Discutimos sobre o "arbitramento fiscal" e o CTN com base no "princípio da estrita legalidade" e Jurisprudência do STJ.

✅ Trouxemos uma análise comparativa com cenários reais de estruturas jurídicas para locações de imóveis.

✅ Abordamos sobre a atual ineficiência da opção de locação de imóveis por pessoa jurídica em virtude de riscos e alta tributação.

✅ Apresentamos uma solução estrutural através de planejamento patrimonial.

✅ Citamos a possibilidade de proteção patrimonial na Era do SINTER, ou seja, não há margem para sonegação ou omissões em locações.

A Instrução Normativa (IN) RFB nº 2.275/2025 inaugura um novo paradigma de fiscalização tributária no Brasil, ao regulamentar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração obrigatória ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).

Este ensaio jurídico analisa a arquitetura desse controle digital e seus impactos na tributação de aluguéis e no planejamento sucessório. Discute-se, sob a ótica do Princípio da Estrita Legalidade Tributária, a validade do "valor de referência" como meio de prova para o arbitramento fiscal.

1. Introdução: A Revolução Digital na Fiscalização Imobiliária

A fiscalização tributária brasileira tem migrado de um modelo reativo para um proativo, impulsionado pela tecnologia.

A IN RFB nº 2.275/2025 materializa essa transição no setor imobiliário, estabelecendo um ecossistema de controle que visa eliminar a omissão de rendimentos de aluguéis e a subavaliação de bens. A partir de 2026, a Receita Federal terá acesso a um volume de dados em tempo real, fornecido por cartórios e órgãos públicos, que tornará a omissão fiscal uma conduta de alto risco.

O presente estudo se propõe a:

a) Descrever a funcionalidade técnica e a natureza jurídica do CIB e do SINTER;

b) Analisar a controvérsia jurídica do "valor de referência" no contexto do arbitramento fiscal;

c) Comparar as estruturas de tributação de aluguéis (PF, PJ e Holdings) sob a nova ótica da fiscalização.

2. O Ecossistema de Controle: CIB e SINTER

O novo marco regulatório cria uma malha fina de informações que torna o imóvel totalmente rastreável.

2.1. O CIB como Identificador Unívoco

O CIB atua como o identificador nacional e unívoco de cada imóvel, superando a fragmentação de cadastros. Sua função é essencialmente cadastral, mas com profundas implicações fiscais, pois permite o cruzamento de dados de diversas fontes com precisão cirúrgica.

2.2. O SINTER e a Transparência Compulsória

O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é a plataforma que centraliza os dados. A IN 2.275/2025 impõe aos cartórios a obrigação de alimentar o SINTER imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel.

Essa transparência compulsória permite à RFB identificar, por exemplo, o proprietário (CIB) e o locatário (cruzamento com declarações de IRPF e dados de consumo), expondo rendimentos de aluguel não declarados.

3. A Controvérsia Jurídica do "Valor de Referência" e o Princípio da Legalidade

O ponto de maior tensão jurídica reside no uso do "valor de referência" do imóvel, apurado pelo SINTER, como meio de prova para o arbitramento do valor da operação.

3.1. O Arbitramento Fiscal e o CTN

O arbitramento da base de cálculo de um tributo é uma faculdade do Fisco, prevista no Art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

Contudo, a doutrina e a jurisprudência são uníssonas ao exigir que o arbitramento só seja cabível quando o valor declarado pelo contribuinte for omisso ou não merecer fé, e deve ser precedido de um processo administrativo que garanta o contraditório e a ampla defesa.

3.2. O Princípio da Estrita Legalidade

O uso automático do "valor de referência" do SINTER, sem a devida comprovação de que o valor declarado pelo contribuinte é inverídico, pode colidir com o Princípio da Estrita Legalidade Tributária (Art. 150, I, CF/88). O valor de referência é uma estimativa estatística de mercado, e não o valor real da transação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), notadamente no Tema 1.113, embora focada no ITBI, reforça a tese de que o Fisco não pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo de um tributo, cabendo ao contribuinte o direito de demonstrar o valor real da transação. O advogado deve estar atento para contestar o uso do valor de referência como presunção absoluta de omissão de rendimento.

4. Análise Comparativa de Estruturas para Locação de Imóveis

A nova realidade fiscal exige que o planejamento patrimonial seja a primeira linha de defesa. 

A tabela a seguir compara as estruturas mais comuns para a locação de imóveis sob a ótica da fiscalização e da eficiência tributária em 2026:

4.1. A Ineficiência da Pessoa Física

A tributação de aluguéis na Pessoa Física, sujeita à tabela progressiva do IRPF (até 27,5%) e à nova incidência do IBS/CBS, torna-se insustentável para rendas elevadas. Além disso, a exposição ao CIB/SINTER é máxima, pois a omissão é facilmente detectável pelo cruzamento de dados.

4.2. A Holding Imobiliária como Solução Estrutural

A Holding Imobiliária, que tem como objeto social a administração de bens próprios, permite a tributação pelo Lucro Presumido com uma alíquota efetiva significativamente menor. Mais importante, a estrutura confere segurança jurídica ao formalizar a atividade de locação, mitigando o risco de autuação por omissão de rendimentos.

5. Conclusão: A necessidade de planejamento patrimonial na Era do SINTER

A IN RFB nº 2.275/2025 não é apenas uma norma de fiscalização, é um catalisador para o planejamento patrimonial. 

Em um cenário onde a tecnologia do Fisco se torna onipresente, a única defesa é a antecipação estratégica e a estruturação societária que respeite a legalidade, garantindo que a riqueza gerada seja protegida e transmitida de forma eficiente.

Referências:

[1] BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025. Dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Imprensa Nacional.

[2] BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 2025. Institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

[3] BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios (Código Tributário Nacional - CTN).

[4] SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Tema Repetitivo 1.113. Jurisprudência.

[5] BRASIL. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem assim da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. (Art. 15, § 1º, III, 'c').

[6] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. (Art. 150, I - Princípio da Legalidade).

[7] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. (Art. 50 - Desconsideração da Personalidade Jurídica).

[8] BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. (Progressividade do ITCMD).