O mercado imobiliário de Santa Catarina consolidou-se como um dos mais dinâmicos e valorizados do Brasil. Dados recentes apontam que o Estado é responsável por 65% do Valor Geral de Vendas (VGV) de imóveis lançados na Região Sul e liderou a valorização imobiliária nacional em 2024, com um retorno financeiro que pode superar 19% ao ano, combinando aluguel e apreciação do ativo.
No entanto, o sucesso e a atratividade deste mercado trazem consigo um desafio crescente: a necessidade de proteção patrimonial e eficiência tributária. Com a Reforma Tributária e o aumento da fiscalização, a estrutura jurídica sob a qual os imóveis são geridos torna-se o fator decisivo entre a prosperidade e a erosão do capital. É neste cenário que o Sistema de Proteção Patrimonial emerge como o principal mecanismo de defesa e otimização para o investidor catarinense.
O Risco da Pessoa Física (CPF): Um Cenário de Alta Exposição
A gestão de ativos imobiliários diretamente no Cadastro de Pessoa Física (CPF) representa, inegavelmente, o pior cenário em termos de carga tributária e risco.
Atualmente, a tributação sobre a receita de locação pode variar de 7,5% a 27,5% (Tabela Progressiva do Imposto de Renda), e a venda com ganho de capital é onerada com alíquotas entre 15% e 22,5%. Além da alta carga, a exposição patrimonial é máxima, e a dedutibilidade é praticamente irrelevante.
O cenário pós-Reforma Tributária tende a agravar esta situação. A locação, por exemplo, deve ser tributada entre 15% e 27,5%, com menores deduções. O mais preocupante é o aumento do cruzamento de dados e da fiscalização automática, tornando a omissão ou a gestão ineficiente de ativos uma vulnerabilidade fiscal ainda maior.
Planejamento Patrimonial como modelo para locação e sucessão
Para o investidor que busca renda passiva através de aluguéis e segurança para a transmissão de bens, o Sistema de Planejamento Patrimonial se apresenta como a solução mais robusta.
Ao optar pelo regime de Lucro Presumido, a carga tributária sobre a receita de locação é drasticamente reduzida para uma alíquota aproximada de 11,33%. Esta economia, por si só, justifica a mudança de estrutura.
A eficiência se estende à venda de ativos. Devido à possibilidade de depreciação contábil do imóvel, a alíquota efetiva sobre o ganho de capital na venda pode cair para um patamar entre 6% e 8%, um alívio significativo em comparação com os 15% a 22,5% do CPF.
Adicionalmente, o Planejamento Patrimonial oferece alta segurança patrimonial e sucessória. A integralização de capital, em geral, conta com isenção de ITBI, embora a jurisprudência em Santa Catarina exija atenção, especialmente em casos onde a atividade preponderante da empresa é a compra e venda de imóveis . Contudo, para a holding de aluguel (não imobiliária), a isenção na integralização para formação de capital social é a regra, conforme o Tema 796 do STF.
Planejamento Imobiliário como otimização para compra e venda de imóveis
Para o empreendedor ou investidor cuja atividade principal é a compra e venda de imóveis (o chamado "estoque"), o Planejamento Patrimonial Imobiliário possui uma estrutura mais adequada.
Neste modelo, a tributação é calculada sobre a receita bruta, com uma alíquota aproximada de 6,93%. É a melhor estrutura para operações de giro rápido e alto volume de transações.
É fundamental notar que, neste caso, o imóvel é considerado estoque, o que não permite a depreciação contábil. Além disso, a legislação de Santa Catarina, em linha com a atividade preponderante, pode levar à incidência de ITBI nas operações de compra e venda, o que deve ser considerado no planejamento financeiro.
Planejamento Estratégico é a "chave"
O sucesso no mercado imobiliário de Santa Catarina não depende apenas da escolha do ativo, mas da inteligência fiscal e jurídica aplicada à sua gestão.
O modelo de Pessoa Física (CPF) é insustentável a longo prazo, dada a alta carga tributária e o risco fiscal crescente. A escolha entre o Planejamento Patrimonial e Planejamento Imobiliário deve ser guiado pelo objetivo do investidor:
•Planejamento Patrimonial: O melhor modelo para locação e proteção sucessória.
•Planejamento Imobiliário: O modelo ideal para compra e venda com baixa tributação sobre a receita bruta.
Em um Estado que se destaca pela valorização imobiliária, a adoção de um Sistema de Planejamento não é um luxo, mas uma estratégia essencial para proteger o patrimônio, otimizar o fluxo de caixa e garantir a perpetuidade dos investimentos frente às incertezas da Reforma Tributária.
Fontes:
[1] FIESC. SC responde por 65% dos imóveis lançados no Sul em 12 meses. Disponível em: https://fiesc.com.br/pt-br/imprensa/sc-responde-por-65-dos-imoveis-lancados-no-sul-em-12-meses
[2] Ludvig Imóveis. Santa Catarina lidera valorização imobiliária no Brasil em 2024. Disponível em: https://ludvigimoveis.com.br/santa-catarina-lidera-valorizacao-imobiliaria-no-brasil-em-2024/
[3] CRECI-SC. Imóveis em alta: estudo aponta retorno financeiro acima dos 19% no Brasil em 2024 e SC segue se destacando. Disponível em: https://www.creci-sc.gov.br/p/noticias/imoveis-em-alta-estudo-aponta-retorno-financeiro-acima-dos-19-no-brasil-em-2024-e-sc-segue-se-destacando/2589/
[4] ConJur. TJ-SC veta imunidade de ITBI na integralização de imóvel para imobiliária. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-jun-01/tj-sc-veta-imunidade-de-itbi-na-integralizacao-de-imovel-para-imobiliaria/
Folha de Florianópolis 
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