A Receita Federal do Brasil (RFB) deu um passo decisivo na fiscalização do patrimônio imobiliário com a publicação da Instrução Normativa (IN) RFB nº 2.275/2025 . Esta normativa, que regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração obrigatória ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), marca o fim da era da "invisibilidade fiscal" para proprietários de imóveis e, em especial, para aqueles que auferem renda de aluguéis. A partir de 2026, a fiscalização se torna digital, precisa e implacável.

Este artigo técnico visa alertar empresários e investidores sobre os riscos da inércia e apresentar um quadro comparativo das opções de tributação, apontando a rota mais segura para a conformidade e a eficiência fiscal.

1. O novo marco de controle: CIB e SINTER

A IN 2.275/2025 estabelece a arquitetura de um sistema de controle tributário em tempo real, que atua em duas frentes:

1.1. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

O CIB funciona como o "CPF do Imóvel", um código de identificação único para cada unidade imobiliária no país. Sua função é padronizar a identificação de todos os bens, eliminando as ambiguidades e a fragmentação de dados entre cadastros municipais, estaduais e federais. Com o CIB, a Receita Federal pode rastrear com precisão a titularidade e o histórico de cada imóvel .

1.2. Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER)

O SINTER é a plataforma tecnológica que centraliza as informações. A IN 2.275/2025 torna obrigatória a integração dos serviços notariais e de registro (cartórios) ao SINTER, exigindo o compartilhamento de dados sobre todas as operações imobiliárias imediatamente após a lavratura ou registro do ato .

"O cruzamento massivo de dados permitirá à Receita Federal identificar com alta precisão a existência de contratos de aluguel não declarados. Ao comparar o proprietário registrado no CIB com o residente declarado em outras bases de dados, qualquer inconsistência acionará um alerta de fiscalização."

2. Os riscos da inércia para locadores de imóveis

A fiscalização ampliada, que se intensifica a partir de 2026 (utilizando dados de 2025), transforma a omissão de rendimentos de aluguel em um risco de alta probabilidade e severidade.

O SINTER permite o cruzamento de informações como:

• Declarações de Imposto de Renda (do locador e do locatário).

• Dados de Contas de Consumo (água, luz, gás) vinculadas ao CPF/CNPJ do inquilino.

• Informações de Imobiliárias (DIMOB - Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias).

• "Valor de Referência" do imóvel, que será utilizado para arbitrar o valor da locação em caso de subavaliação ou omissão .

A omissão de rendimentos de aluguel pode resultar em multas pesadas, que chegam a 75% sobre o imposto devido, além de juros e correção monetária.

3. Quadro comparativo de tributação de aluguéis (Cenário 2026)

A Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023) e a IN 2.275/2025 tornam o planejamento tributário mais urgente do que nunca. A tabela a seguir compara a carga tributária e os riscos de fiscalização para diferentes estruturas:

| Critério | Pessoa Física (PF) | PJ (Lucro Presumido) | Holding Patrimonial (Pura) | Holding Imobiliária (Administradora) |

| Alíquota IRPF/IRPJ | Até 27,5% (Progressiva) | 4,8% (Efetiva) | Ineficiente (Alíquotas Cheias) | 4,8% (Efetiva) |

| Carga Efetiva Total | ~22% a 27,5% | ~11,33% a 14,53% | Alta (Não Recomendado) | ~11,33% a 14,53% |

| Incidência IBS/CBS | Sim (Se ultrapassar limite) | Sim (Com créditos) | Sim (Com créditos) | Sim (Com créditos) |

| Risco de Fiscalização | CRÍTICO (Alvo direto do CIB/SINTER) | Baixo (Conformidade estruturada) | Alto (Inconsistência de objeto social) | Baixo (Conformidade estruturada) |

| ITCMD (Sucessão) | Sobre o valor de mercado do imóvel | Sobre o valor das quotas (Planejável) | Sobre o valor das quotas (Planejável) | Sobre o valor das quotas (Planejável) |

| Vantagem Principal | Simplicidade (apenas para baixos valores) | Eficiência fiscal e proteção patrimonial | Proteção patrimonial (apenas) | Eficiência Fiscal e Sucessória |

4. Conclusão: melhor cenário para a segurança jurídica

Diante da fiscalização digital e do aumento da carga tributária para a Pessoa Física, a inércia não é mais uma opção. O planejamento patrimonial se consolida como a única estratégia capaz de garantir a segurança jurídica e a eficiência fiscal.

A estrutura que oferece o melhor equilíbrio entre eficiência tributária e proteção contra a fiscalização ampliada é a Holding Imobiliária (Administradora de Bens Próprios).

Por que a Holding Imobiliária é o melhor cenário:

a) Eficiência Tributária: Permite a tributação dos aluguéis pelo Lucro Presumido, com uma carga efetiva total de IRPJ/CSLL/PIS/COFINS/IBS/CBS significativamente menor (cerca de 11% a 14%) do que a alíquota máxima de 27,5% da Pessoa Física.

b) Proteção Fiscal: Ao formalizar a atividade de locação em uma Pessoa Jurídica com objeto social específico, a empresa se enquadra perfeitamente nas regras de conformidade, mitigando o risco de autuação do CIB/SINTER.

c) Planejamento Sucessório: A transferência dos imóveis para a Holding permite a doação de quotas com reserva de usufruto, reduzindo a base de cálculo do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) e evitando o oneroso e demorado processo de inventário.

Em 2026, a Receita Federal terá a tecnologia para saber exatamente quem aluga, quanto aluga e se o imposto está sendo pago corretamente. A única defesa eficaz é a antecipação estratégica por meio de uma estrutura societária robusta e legalmente otimizada.

Referências

[1] Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025.

[2] Receita Federal regulamenta o Cadastro Imobiliário Brasileiro.

[3] Novo Marco de Controle Imobiliário: O Impacto do CIB e do Sinter na Fiscalização de Aluguéis.

[4] Holding em 2026: vale a pena para quem recebe aluguéis?